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澳洲房产收到土地税税单该怎么办?怎么豁免?

 

众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后,许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单(下图)。其中,一些业主已经拥有名下物业许久,却突然收到土地税税单;一些业主只听说澳洲有印花税,表示从来不知道土地税怎么计算;更有一些业主已经拖欠土地税,却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天,我们一起十问十答土地税”

许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单

许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单

  1. 什么是土地税?

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。

州税局(State Revenue Office)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。

  1. 土地税和房屋建筑有关系吗?

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。

例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。

即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

  1. 哪些土地需要缴纳土地税?哪些土地可豁免土地税?

如果物业的土地价值超过一定价值的话,则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有,或是和别人一起拥有以下这类土地,都需要按要求缴纳土地税:

  • 商业或工业物业,例如零售店、商务房和工厂
  • 度假房
  • 租赁或是投资房产
  • 一些没有得到豁免条件的初级生产用地
  • 空地,包括乡村荒地
  • 任何其它非免徵土地
  • 其它

可豁免土地税的包括:

  • 主要居所(家)
    • 一般而言,物业产权在业主名下,而不是公司或信托机构
    • 在某些案例中,豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中,一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
  • 某些做初级生产用地的土地(生活农场)
  • 总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
  • 公寓和慈善机构
  • 其它

一言以概之,投资物业大多需要交纳土地税,自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。

  1. 为什么我会突然收到土地税的评估税单呢?
  • 与上一个财政年相比,所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额
  • 购买了另一新物业以作投资目的
  • 之前物业的土地税豁免已经终止
  1. 第一次收到土地税的评估税单,我该怎么办?
  • 要求审查评估税单中的土地税概要
  • 联系州税局已更新业主与土地信息细节
  • 若符合本文上述的条件,可申请豁免
  • 乖乖地缴纳土地税
  1. 土地税征收额是多少呢?

除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。

以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税请见下表:

(注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)

(注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)

个案的土地税计算可参见以下网站:

  • 新南威尔士州:http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
  • 维多利亚州:http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
  • 昆士兰州:https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/
  1. 我不会用上述的计算网站算土地税,怎么办?

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。

请您询问他们得到进一步信息,并且尊重他们的工作与支付相应的费用,即使只是为您做简单的计算。因为,他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。

  1. 联名/集资/私募买的土地,土地税按所占份额缴纳吗?

大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲,那么在土地税缴纳上,地税是按照一户土地征收的,按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。

至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定,并未规定要按照所占份额进行缴纳,只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。

  1. 案例分析

王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时,在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现:

  1. 合同首页标明“Land Tax is adjustable – Yes“;
  2. 特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。

1:王先生是否需要缴纳915澳元的土地税?

答:是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税,但是7月1号以后开发商将房产交给王先生,所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。该金额由具体房产交付日期决定,因为7月1号交房,开发商需承担182/365天,王先生需承担183/365天,即915澳元(1,825*(183/365))。

2:王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税?

答:如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所(家),则一般情况下他无需再缴纳土地税,因为:

  • 该公寓的土地价值一般不会超过2万澳元(2016年新南威尔士州土地税起征额);
  • 假设该公寓土地价值超过2万,但由于属于自住房产,仍无需缴纳土地税。

注:本人在所有购房合同的解释中,都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款,该条款即与此问相关。

此外,在购买楼花时,可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算,即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且,需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。

  1. 减免土地税的策略与规划方案
  • 分散物业投资区域
    • 在不同州购买土地
    • 瞄准北领地
    • 控制土地的购买价格
  • 用不同的主体来购买投资物业
    • 不同家庭成员
    • 家庭信托
  • 以公寓房取代别墅进行投资
    • 读者思考题:为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税?

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。

 

 

 

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